Como declarar venda de imóvel (ganho de capital)

Vendeu imóvel com lucro? Provavelmente deve imposto

Se você vendeu um imóvel por mais do que pagou, a diferença é ganho de capital e sobre ela incide imposto de 15%. Não importa se o imóvel era residencial, comercial, terreno ou sala — a regra é a mesma.

Exemplo: comprou por R$ 300.000, vendeu por R$ 500.000. Ganho de capital: R$ 200.000. Imposto: R$ 30.000 (15%). O recolhimento é via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Três isenções que podem te salvar

Antes de se preocupar com o DARF, veja se você se encaixa em alguma dessas:

• Imóvel até R$ 440.000: se for o seu único imóvel e você não vendeu outro nos últimos 5 anos, o ganho é isento
• Compra de outro imóvel residencial em 180 dias: se usar todo o valor da venda pra comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, o ganho é isento. Mas essa isenção só pode ser usada uma vez a cada 5 anos
• Imóvel adquirido antes de 1969: isento integralmente. Entre 1969 e 1988, existe um redutor progressivo que diminui o ganho tributável

O programa GCAP

A Receita Federal tem um programa específico pra calcular ganho de capital: o GCAP. Você preenche os dados da compra e da venda, e ele calcula o imposto considerando fatores de redução (tempo de posse, data de aquisição). No fim, os dados são importados direto pra declaração anual.

Vale usar mesmo quando o resultado é isento, porque a importação pro IRPF já vem com tudo preenchido e consistente.

Custos que reduzem o ganho de capital

Você pode somar ao custo de aquisição (e assim reduzir o ganho tributável):

• Reformas e benfeitorias com nota fiscal
• ITBI pago na compra
• Corretagem paga na compra
• Despesas cartoriais (escritura, registro)

Guarde todas as notas. Se a Receita questionar, você precisa comprovar cada valor adicionado ao custo.

Na declaração anual

Na ficha "Bens e Direitos", dê baixa no imóvel vendido: zere o valor em "Situação em 31/12" e descreva a venda (data, valor, CPF do comprador). Se houve ganho tributável, ele aparece na ficha "Ganhos de Capital" (importado do GCAP). Se foi isento, informe em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis".